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特点主攻土地一级开发

2019-05-22 02:13:24来源:励志吧0次阅读

近期,有媒体报道称,一款名为国开城市发展基金集合资金信托的产品在民生银行[5.86 -0.17% 股吧 研报]发售,预期年化收益率达到20%~37%,被称为牛地产信托。

走访了广州市的民生银行,发现其虽然没有代售上述产品,但也有一款国开行旗下的房地产信托在售,名为开元城市发展基金集合资金信托,预期收益率也高达15%~30%。

特点:主攻土地一级开发

从民生银行广州分行了解到,该款信托投资门槛为300万元,投资时间为8年,其中6年为投资期,2年为退出期。

据介绍,基金总规模100亿,首期信托募集规模32亿元,完全为浮动收益,预期年化收益率达到15%~30%,上不封顶。而的安全保障在于国开金融(国家开发银行全资子公司)以自有资金49.95亿元参与该信托,并且后于投资者退出本金。这也就意味着,万一出现地价下跌,可以有信托公司和国开行的资金作为后盾。

这个产品做了保本设置,保本应该相对有希望,但是也要看市场和运作情况。用益信托工作室廖鹤凯表示。

而普益财富信托分析师赵杨也认为,虽然推介资料称提供收益保证,但除非合同明确标明,否则不代表设定保底条款。

风险:企业拿地趋冷

根据产品介绍书,该基金选择的都是各地的核心城市和优先发展区域,终持有原始成本的土地,没有价格泡沫。其在全国各地拥有数十个种子项目,包括广州南沙新区开发项目、北京市小城镇发展基金项目等。

据理财经理表示,该产品主要是靠国开行和各地政府的关系,可以以相当低的价格拿地,保守收益甚至可以达到40%。我们已经考虑到市场风险,因此目前公布的预期收益率仅为15%~30%。

这个实际上是地方政府没钱,所以筹集基金进行一级开发。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,因此,这个升值收益是有可能的。

既然和政府挂钩,那是不是意味着风险不大?不一定。张大伟表示,主要原因还是因为土地市场不景气。统计显示,11月,全国主要35个热点城市流标地块达到了117宗,环比10月份上涨了432%,流标面积达1580万平方米。

实质:用时间赌反弹

从目前趋势来看,2012年特别是上半年,房价继续下探的趋势是肯定能够确立的,土地价格也难以避免会下行,投资收益上涨不能够保证。张大伟表示。

廖鹤凯指出,这个信托产品拼的就是时间。他认为,该项目设计时间长达八年,就是赌调控周期过后,地价和房价会大幅反弹。

赵杨表示:这款产品有可能面临项目开发失败、本金亏损的情况。但是,他也坦言,这款产品分散投资,可以降低区域性市场风险,同时大型投资机构及规模资金易于以较低的价格获得土地,并在开发过程中获得政府政策扶持,有利于项目运作,适合具有一定风险承受能力的投资者认购。

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